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前面道路幅員3.6ｍ（私道）に面した敷地の有効宅地とは 道路中心から２ｍ以内の部分は除外されるのでしょうか？

ご認識の通り、幅員が４ｍに満たない場合、 道路中心線より２ｍ内は道路として提供する必要があります。

この場合、道路として提供した部分の面積は、所有するのみとなり、 建物建築などの利用は出来ず、建物建築の際の敷地面積からは除外されます。

例）110m2の敷地から10m2を道路として提供した場合、 100m2が有効宅地面積になり、建ぺい率・容積率とも 100m2が基準となります。

また、道路部分は評価ゼロになりますので、購入時の単価計算よりは除外されます。

例）上記パターンで2100万円の土地の場合、 坪単価は、2100万÷30坪（100m2）＝坪70万円

＜注意＞上記は、一般的なセットバックについてのことで、 例外のケースもございますので、よくご確認下さい。

購入する土地は南側には町道４ｍ、西側には私道４ｍがあり、その私道分担は３０平米程です。 その私道分担にはこの２つの道の角を△に切り取りとったような形も含まれていますが、 その△の部分に杭の境界線がないのです。

売り主の説明では、町道との接点なので特に大きな問題にはならないので そのままにしてあるということですが、きちんと境界線に杭を入れるよう 売り主負担でお願いをしました。測量から約１ヶ月程時間がかかるそうですが、 この件を書類で確認する前に手付け金を支払ったり、契約を進めて良いのでしょうか

売主様の負担と責任において、境界の明示をして頂けるのはとても良いと思います。 測量等に時間が掛かりますが、契約書にこのことをしっかり明示しておくことで、 契約の締結と手付金の支払いは進めても大丈夫です。

もし、この測量が出来ずに、解約などになったとしても、契約書に明示することにより、 売主さんの債務（責任）になりますので、手付金の返還はもとより、 違約金を受領することまでにいきます。

注意する点としては、測量の結果、面積が当初の予定より 大幅に相違（大きくても小さくても）が発生した場合に どうなるかの取り決めについて確認して下さい。

また、上記と同じであり、境界確認うんぬんだけではなく、 全体として、売主さんもしくは仲介業者の信頼性を確認のうえ、ご判断下さい。

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