住宅購入サポート“プレミアクラス”（不動産調査,住宅購入相談,住宅ローンサポート,仲介手数料優遇サービス）

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　　　◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆

　　　第103号　　平成22年4月23日　　 発行　株式会社プレシーク

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　読者のみなさま。こんにちは。
　不動産購入応援サイト管理人の　柴田　誠　です。

　民間の不動産会社などの調査では、
　不動産価格は反転傾向、買い時感から購入者が増加している、
　という結果が見受けられます。

　我々不動産業界が加入している不動産流通機構の調査では、
　不動産価格の上昇までは見られないものの、
　成約件数は増加しており、購入者が活発に動いている、
　という様子がうかがえます。

　難しい理論や分析ではなく、
　いわゆる現場の勘（艦？）では、
　じわじわと不動産価格が上昇するかも、
　と思えなくもないものがあります。

　たかだか20年程度の経験ですが、
　このような状況になったあと、
　じわじわと上昇に転じ、いつの間にか、
　好況に転じていることが、何度かありました。

　好況になると、プチバブルだなんだと
　言われるのも慣習？になりつつあります。

　決して、不動産価格の上昇が正だと思っているわけではございません。
　不景気は困りますが、購入しやすい環境が維持されるのは良いと思います。

　しかし、市場を見ていると、ちぐはぐだな、とも思え、
　これが市場性の特性なのかな、とも思います。

　エコノミスト（海外版？）の調査によりますと、
　日本の不動産価格は諸外国に比べて、割安なんだそうです。

　前回の上昇前も、日本の不動産は割安だと、
　アジア系の資本が入り、その後、ファンドが入り、
　という状況になったことが思い出されます。

　また、同じような状況が繰り返されるのか、
　それとも、今度は違う方向に行くのか。

　一現場の末端では、難しくて分かりませんが、
　住宅という生活の基礎となる部分は、
　大きな動きにならない方がいいのかと思っております。

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◇なかなか決められないケース

　３年前、「買えない人」というコラムを書きました。
　これを書いていいのかな～と躊躇うような内容であったため、
　ちょっとドキドキしながら反響を見守っていたら、
　一般の方よりも同業者から
「わかるわかる」「お客様に話してみよう」などと
　反響が多かった記憶があります。

　昔は、購入したい住まい（の条件）があれば、
　それを購入するために資金的な問題をクリアするというスタイルが一般的でした。
　今でも、不動産の営業マンは、いかに資金アップをさせるかというのが
　営業の主としている方も多くいらっしゃいます。

　しかし、現在（もしくは弊社の場合）、
　購入した後も不安のない資金計画を前提とした探し方が主流となっており、
　希望をすべて積算した金額が資金計画を超過した場合、
　希望条件の優先順位付けをして、住まいの選定をするようになっております。

　例えば、土地の場合、価格を決める要素を単純にすれば、
　エリア（単価）×土地の広さで計算できます。
　予算を動かさないとすれば、
　エリアの見直し、か、広さの工夫が必要となります。

　たまたま、予算の中で、エリアも広さもクリアできれば、
　これがいいかな、と選べるかもしれませんが、
　ほとんどのお客様は、ある程度、
　希望（エリアや予算）と予算に乖離があるもので、
　乖離があることだけで問題となるわけではございません。

　問題になるのは、予算と希望にギャップがあるにも関わらず、
　予算も上げない、希望も検討することなく買えない場合です。

　担当する営業も人間ですから、
　こういうケースで「なんとかしろ」と高圧的に言われれば、
　好きにすればと突き放すこともできますが、
　お客様がいい人だったりすると、
　なんとかしてあげたいんだけど、
　でも、現実（相場）もあるからな～、
　というジレンマに陥ります。

（営業の方から見ると、おまえの営業力のなさ、
　非情になれないからだろうと冷たく見られそうですが）

　ま、それでも、
　絶対購入しなければならないという決まりがあるわけでもなく、
　お客様にとって問題がなければ、
（私の場合）長いお付き合いをさせて頂いて、
　いつか何かしらのきっかけで、
　または私から購入しなくてもどこかしらで、
　お住まいを見つけることができるものですが。

　この他に、なかなか決めきれないケースを考えてみますと、
　いろいろな物件を見て、その長所だけを取り上げ
　積み上げて夢のような物件を思い描いてしまって、
　何を見てもダメ（あらさがしになってしまう）というケースや、
　自分で突っ走ってしまい、
　あれもこれもと情報を集め混乱してしまうケースなどがあります。

　大きな買い物ですから、
　こうなってしまう心情も分からずでもないですが、
　この場合、買わないという選択をするか、
　どこかで割り切るということも必要かと思います。

　どうにも自分で決められないのであれば、
　誰か信頼できる人に委ねてみるのもいいかもしれません。
　将棋のように、横から見ていると、よく見えるものです。

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【しばたのつぶやき】

・50歳を過ぎての35年返済の住宅ローン。
　せめて退職金での完済予定なら分かるが、
　定年後まで返済が続くと厳しいという事例。

・本日、ある（半官半民のような）金融機関と
　債権抹消について打ち合わせのため、電話をしましたら、
　電話を受けた人が担当者に繋ぐ際、
　お客様を呼び捨てにして「・・・（お名前）のことだって」と。
　金融機関の顧客に対する意識が垣間見えた気がした。

　この他のつぶやきは：http://twilog.org/preseek_shibata

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【発行責任者】

　柴田　誠（不動産コンサルティング技能登録、ファイナンシャルプランナー）

・昭和44年1月25日生まれ　Ａ型　船橋市立小室中→千葉県立八千代高
・船橋市小室町にて、男の子二人と妻・母の五人暮らし

・千葉県内で40年の生活と19年の不動産営業から地域情報に精通し、
　ファイナンシャルプランナー業務から住宅ローンに強い住宅購入アドバイザー。
　セミナー・小冊子などによる初めての不動産購入者へのアドバイスに注力して、
　住まいの購入サポートを中心に携わっています。　

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