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　　　◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆

　　　第81号　　平成21年2月7日　　 発行　株式会社プレシーク

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　1482人の読者のみなさま。こんにちは。
　不動産購入応援サイト管理人の　柴田　誠　です。

　先日、このような質問がございました。

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　はじめまして♪
　ローンのことで、検索していたら たどり着きました。
　不躾ではございますが、質問させていただいてよろしいでしょうか？

　家を買って4年になります。
　2年前に固定期間が切れ、10年固定のローンを組みました。

　ローン残高2600万、優遇がきいて3.1％の金利です。

　本日、他行のチラシが入っており、全期間固定20年以内だと2.70％
　今すぐ優遇、固定金利特約型10年1.95％とかかれておりました。

　金利だけ見ると かなりの差があります。

　2年まえに組みなおしたときより金利も下がっているようで
　このまま今の銀行で借り続けるか、
　借り換えしたほうがいいのか迷っています。
　色々と条件はあるかと思いますが、
　アドバイスいただければ幸いでございます。

　また勉強させていただきたいんでファン登録させていただきます。

　回答はこちらで：http://www.preseek.jp/qa/95.html

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　現在、リーマンショック後、１．２％台を推移していた
　長期金利（10年物国債）がジワジワ上昇しています。

　そもそも、住宅ローンの金利は、どのように動くものなのか。
　10数年前までは、銀行横並びで決めていたが、
　金融の自由化以降、各銀行でさまざまな決め方をしている。

　現在一般的なのは、変動金利や短期固定系は短期金利に連動し、
　長期固定系（全期間固定や10年超の固定）は
　長期金利（10年物国債）に連動するもの。

　長期金利と短期固定も相互に関係し合い、長期が大幅に下がれば、
　その連動で短期も下がることになる。その逆も然り。
（例外もあるのかもしれませんが、基本的にはです）

　金利は、大きな流れとして景気に連動し、
　景気が良くなれば金利は上昇し、景気が悪くなれば金利は下降する。
　しかし、小さく見れば、債券相場に連動して動くもので、
　景気動向と比例するとは限らない。

　銀行の住宅ローンと違いフラット35の場合、
　銀行が窓口で販売した住宅ローンの債権を住宅金融支援機構が買い取り、
　さらに、債券市場で売却をする。
　このため、債券市場の動向が回りまわってフラット35の金利に影響があり、
　住宅ローン金利が低迷するなか、フラット35の金利は上昇傾向にある。

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　今回の緩やかな上昇が、将来的な景気回復を予想したものなのか、
　一時的な債券相場の要因なのかは、専門のエコノミストではない
　不動産屋レベルでは分からないが、ここをどのように読むかで、
　住宅ローンの選定が変わる。

　今回の金利上昇が景気回復を見越した
　長期的な上昇傾向の流れであると読めば、
　今の低金利を生かした長期系（10年固定超）を選ぶべきだし、
　逆に、一時的な債券市場の影響で長期的には低水準で低迷する
　というのであれば変動金利でもよい。
　注：長期固定系への切り替えは常に念頭に置く。

　リーマンショック以後、低水準で推移した長期金利の影響で、
　住宅ローンの金利も低く推移した。
　今月も、短期固定系では、さらに微減した。
　まだまだ低水準で推移している住宅ローンの金利ではあるが、
　今後どのように動いていくのか目が離せない。

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　個人的には、さまざまな情報から、こっちの方向かな
　と思うところがありますが、
　不用意な予測でご迷惑をお掛けしては申し訳ないので、
　公にするのは控えさせていただきます。


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　柴田　誠（不動産コンサルティング技能登録、ファイナンシャルプランナー）

・昭和44年1月25日生まれ　Ａ型　船橋市立小室中→千葉県立八千代高
・船橋市小室町にて、男の子二人と妻・母の五人暮らし

・千葉県内で39年の生活と17年の不動産営業から地域情報に精通し、
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