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　　　◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆

　　　第63号　　平成20年1月21日　　 発行　株式会社プレシーク

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　1666人の読者のみなさま。こんにちは。
　不動産購入応援サイト管理人の　柴田　誠　です。


　遅くなりましたが、あけましておめでとうございます。
　本年も同メールマガジンをよろしくお願い致します。

　昨日の天気予報で、昨夜から今日の午前中にかけて、
　南関東でも積雪があると言われておりましたので、
　昨日から今日にかけて、弊社営業の予定や移動などを
　積雪による渋滞や交通障害にも対応できるようにしてきました。

　それなのに、今朝、早めに起きて、外を見てみると、
　積雪どころか降雪の跡さえ、ない。。

　おいおい天気予報さん（特に積雪の予想を最初に見た森田さん）、
　どうなってるんねん。
　積雪がなく、支障も出なかったのはいいことなのですが、
　せっかく対策を施していたのにな～と、
　今日はちょっと肩透かしから始まった一日になりました。


　さて、今回のメールマガジンでは、今年末の入居分まで終わってしまう
　住宅ローン控除と購入スケジュールについて、お知らせします。

　現在開かれている国会では、揮発油税の暫定税率について
　暫定税率を10年延長（与党）するか、廃止するかが争点となっております。

　これと同じように、住宅関連でも、期限付きの特例措置などが
　多くありますが、本年では、この住宅ローン控除の適用が終了することが
　一番大きな目玉になるのではないでしょうか。

　年末に期限が終了するもので、今国会で議題にならないことから、
　確実に終了するものになります。


　≪住宅ローン控除≫

　住宅ローン等を利用してマイホームを新築や購入した場合で、
　一定の要件に当てはまるときに、その新築や購入のための借入金等の
　年末残高の合計額等を基として計算した金額を新築や購入し居住の用に
　供した年以後の各年分の所得税額から控除するものです。※諸条件あり
　（国税庁タックスアンサーより引用）

　平成20年内に居住の用に供した（入居したら）場合、
　10年間もしくは15年間、所得税額から計算された金額が控除されます。

　控除される額
　・10年の場合　１～６年目は残高の１％、７～10年目は同0.6％
　・15年の場合　１～10年目は同0.6％、11～15年目は同0.4％
　ただし、ローン残高の上限は2,000万円。

　最大控除額は160万円
　（控除期間終了まで残高2,000万円を超え、所得税額が20万円を超える場合）
　　↓
　　3,000万円の借入だと15年目まで残高は2,000万円を超えます。
　　（35年、３％、繰上返済なし）


　≪購入スケジュール≫

　住宅ローン控除を受けようとする場合、平成20年内の入居が絶対条件です。

　完成済みの新築マンションや建売住宅、中古マンション、中古住宅等は、
　12月に引っ越すとしても、11月に取引完了、10月に購入決定でも間に合います。

　しかし、土地を購入し、新築しようという場合、土地購入から入居までの
　スケジュールを理解しておかないと、慌しい購入や建築になり、
　思わぬ結果を生じる可能性があります。

　12月に入居,引越しをする場合、遅くても11月には完成しておきたいもの。
　建築期間を４ヶ月と見た場合、８月早々の着工になります。

　８月に着工するためには、７月中に建築の許可を受けなければならず、
　耐震偽装問題からの建築審査厳格化の影響により、審査期間も長くなり、
　遅くても６月中には申請を入れたい。

　当然、申請するということは、構造に関わる間取りや仕様は
　決定しておかねばならず、この打ち合わせに１～２ヶ月程度は必要。
　ということは、４月から打ち合わせスタートです。

　打ち合わせを始めるにも、土地が決まらないことには始まりません。
　土地を決めるということは、この土地にしようかなと
　購入者が決断するだけでは十分ではなく、売主さんと契約を済ませ、
　住宅ローンの審査が可決するまでになります。

　契約や住宅ローンの審査などを考慮すると、２月には購入希望地を決める。
　土地を見て即決できる方なら２月からでもいいですが、
　プランや資金計画などまで考慮して判断したい方は、
　動きださなければなりません。

　今までは年内入居の土地購入リミットはＧＷ頃とお伝えしておりました。
　今回はそれより余裕を持ったスケジュールで書いたつもりですが、
　住宅ローン控除適用を目指した駆け込み需要→施工の混雑,工賃上昇や
　建築確認申請の遅延などを考慮すると、上記のような工程が望ましい。

　不測の事態に備える、慌てずじっくりと進めるためにも、
　早め早めの行動が良い結果をもたらします。

　なお、住宅ローン控除を受けるならという前提でのことであり、それだけで
　家を買うべきだとか、今買わないといけないというつもりはありません。


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　柴田　誠（不動産コンサルティング技能登録、ファイナンシャルプランナー）

・昭和44年1月25日生まれ　Ａ型　船橋市立小室中→千葉県立八千代高
・船橋市小室町にて、男の子二人と妻・母の五人暮らし

・千葉県内で37年の生活と15年の不動産営業から地域情報に精通し、ファイ
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