住宅購入サポート（不動産調査,住宅購入相談,住宅ローンサポート,仲介手数料優遇サービス）

　不動産購入応援サイト「プレシーク」　－－　http://www.preseek.jp/　－－

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　　　      ◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆
　　　　　　
               第23号　平成17年6月2日　　 発行　株式会社プレシーク　

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　このメールマガジンは、不動産取引の知識を分かりやすくお伝えして、
　不動産購入をどのように進めていくのか、お伝えしております。
　ご質問などがございましたら、お気軽にお尋ね下さい。

　1421人の読者のみなさま、こんにちは。
　不動産購入応援サイト管理人の　柴田　誠　です。
　ご購読を頂きまして、ありがとうございます。

　一昨日は、新宿のセンチュリーハイアットで、旭化成不動産情報
　ネットワークの総会・セミナー・懇親会があり、その後も、なかなか
　会えない他地区（主に神奈川）の会員と懇親会・懇親会・・と続き、
　一度会社に寄って、帰宅したのは夜の２時を過ぎていました。

　そして、昨日は水曜日でお休みしたのですが、私の場合、
　休日でも朝７時～８時頃には起きてしまいます。よく、休みの日は
　昼まで寝てたとか、一日寝てるとか聞くときもあるのですが、
　休日の起床時間は何時ごろの人が一番多いのですかね。
　私は貧乏性のため、もったいないような気がして。。

　普段の休日では、日中なんだかんだと動いているのですが、
　昨日はさすがに少しお昼寝してしまいました。
　今年３６歳、ちょっと疲れが溜まりやすくなっています。

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　詳しくは、http://www.preseek.jp/main/book.html

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【読者の方からの質問・相談紹介】

［質問］

　住宅ローンを組んで家を買うときは決済・引渡しは必ず借りた金融機関で
　するものなのでしょうか？

［回答］

　通常、住宅ローンを使い購入する場合、借りる金融機関で行うのが原則です。

　これは、買主側の代金の支払いと売主側の所有権移転書類の受け渡しを
　同時に履行するためです。

　金融機関以外で行う場合、それぞれの履行に時間差が生まれてしまいます。

　例）

　先に代金を支払った後、別の場所で所有権移転手続きをすると
　代金支払いが先になってしまい、買主にリスクが発生します。

　逆の場合は、売主にリスクが発生します。

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【２０年後にマンションは売れるのか？】

　先日、「２０年後に田舎へ戻る予定で、それまでの住まいとして、
　マンションを購入しようと思っている」という相談を受けました。

　その方は、２０年後にマンションの市場価値はどうなっているのか、
　売れるのかどうか心配で相談されたそうです。

　私の独断による推察をご紹介します。
　ちなみに当たるか外れるか分かりません。

　まず、マンションの建物そのものの価値から考えますと、
　２０年程度では、まだまだ利用できると思われます。
　２０年後の利用価値がどの程度の評価をされるか分かりませんが、
　現在と同等程度の評価がされれば、ある程度の価格が付き、
　売却は可能ではないでしょうか。

　また、２０年後の中古マンション市場を推察してみますと、
　かなりの供給（売却）が出ていると思われ、たくさんの
　マンションとの比較・競争になるのではと思います。

　その際、マンション本来のあるべき形として、利便性と
　維持管理状況、それと同マンションの住環境などが考慮され、
　この点に競争力があれば、その分だけ価値（評価）が
　上がるのではないでしょうか。

　逆に競争力がないマンションの場合、価格を落として、
　コストの部分で競争力をつけなければ売却できないと思われ、
　売れるには売れても、価格は安くなるのではと思います。

　２０年経ったら単純に資産価値（利用価値）がゼロとは
　ならないでしょうが、同じ２０年経ったマンションでも、
　マンションごとに格差が出てると思います。

　もし、私が・・様と同じ立場なら、２０年間の利用価値だけを
　考えて購入します。２０年後に価値が残るかどうかではなく、
　２０年後に価値がゼロになるようなマンション（中古）を購入し、
　２０年後に少しでも値が付けば儲け物、値が付かなくても、
　処理さえ出来れば良し、もしくは賃貸に出して少しでも
　家賃が取れればよいかなという考えで購入します。

　価値が残るかなと考えて購入し、もし２０年後の市場状況が
　悪くて価値が出なかったら悲しいです。

　しかし、もともと価値がゼロなら、予定通りなのでいいのかなと。

　ご購入されるマンションと同程度の利用価値があるマンションを
　賃貸で借りた場合、家賃がいくらなのか考えてみると、
　マンション購入に充てても良い金額の目安が出ます。

　例）同程度のマンションが月１２万で借りれるとしたら、
　　　１２万×１２月×２０年＝２,８８０万円

　多少損得を考えましたら、２,０００万円台前半で購入できれば、
　２０年後に価値がなくても、元は取ったから良し、
　売却して多少の現金が入るか、賃貸して多少の家賃が入るかすれば、
　その分だけ儲けかなという感じでしょうか。

　上記計算は細かいところを抜きにして考え、家賃相場や
　マンション相場も知らないままの計算ですので、
　すぐに比較は出来ませんが、私の考え方として、
　こんな感じと掴んで頂ければと思います。

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【住宅ローン情報】

　・三井住友銀行

　三井住友銀行の6月実行分の住宅ローン金利が、次のようになりました。
　全期間固定（新規）、10年超～15年2.55％、15年超～20年2.60％、
　20年超～35年2.68％。借り換えの場合、20年超～35年の金利が違います。
　この他に、全期間0.7％優遇、当初3年間優遇などもあります。

　・住宅金融公庫

　住宅金融公庫は、６月３日申込分から金利を改定すると発表しました。
　基準金利は、当初10年間が現行3.05％から3.06％へ。
　11年目以降は、3.15％から3.06％へ。
　今までの10年までと11年目以降の金利を同一にし、
　段階金利から全期間固定金利へとなりました。
　　
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【サイト更新情報】

　[不動産購入応援サイト]　http://www.preseek.jp/

　・不動産Ｑ＆Ａを追加しました。

　QA41：不動産の情報サイトについて　http://www.preseek.jp/qa/qa41.html
　QA42：土地購入時の不動産取得税　http://www.preseek.jp/qa/qa4.html#qa42
　QA43：建築条件を外す時の相場　http://www.preseek.jp/qa/qa7.html#qa43
　QA44：ローン解約時の仲介手数料　http://www.preseek.jp/qa/qa34.html#qa44
　QA45：狭小敷地の木造３階建て　http://www.preseek.jp/qa/qa45.html

　その他のＱ＆Ａはこちら　http://www.preseek.jp/main/qa.html

　[不動産購入応援ブログ]　http://blogs.yahoo.co.jp/preseek_shibata

　・米住宅市場が過熱
　・千三つ屋
　・平成の土地改革　　　　　　他

　[住宅ローンとお金の情報サイト]　http://preseek.cocolog-nifty.com/loan/

　・預金連動型住宅ローン
　・未払い利息
　・競馬予想　　　　　　　　　他

　[柏・松戸・市川のくらし生活情報サイト]　http://blog.preseek.net/

　・柔軟剤で、お手軽異国気分♪
　・もんじゃ屋形船
　・ワイルドストロベリーの実を食べました　　　他

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【あとがき】

　仕事が一段落して、サイトやブログをヒョコヒョコと巡回して
　見ていたら、見るサイト見るサイト、とてもよく出来ている
　サイトばかりで凹んじゃいました(T_T)

　私の仕事なんてこれに比べたら何をしているのやら、お話しも出来ません。
　どのサイト（ブログ）でも、み～んな私より文章が上手い！
　弊社スタッフで運営しているブログ　http://blog.preseek.net/　
　にさえも負けている。。なんでみんな、そんなに上手に文章書けるのかな。。

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【発行責任者】

　柴田　誠（不動産コンサルティング技能登録、ファイナンシャルプランナー）
・昭和44年1月25日生まれ　Ａ型　船橋市立小室中→千葉県立八千代高
・船橋市小室町にて、男の子二人と妻・母の五人暮らし
・千葉県内で35年の生活と13年の不動産営業から地域情報に精通し、ファイ
　ナンシャルプランナー業務から住宅ローンに強い不動産コンサルタント。
　セミナー・小冊子などによる初めての不動産購入者へのアドバイスに注力
　して、不動産購入のサポートを中心に携わっています。　

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【初めてでも失敗しない不動産の買い方】　

　購読中止・変更　：http://www.preseek.jp/
　発行システム　　：まぐまぐ ( http://www.mag2.com/ )

 ☆物件をお探しの方だけでなく、不動産・住宅ローンの相談もお気軽に。

【発行元】
 株式会社プレシーク　千葉県知事（5）第10682号 
 〒277-0053　千葉県柏市酒井根5-2-1　TEL 04-7176-1611
 ・旭化成不動産情報ネットワーク（へーベルハウス）会員
 ・ＭＲＤ全国不動産情報（ミサワホーム）会員

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