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2011年10月（平成23年10月）に住宅ローンを固定金利で組むと想定して実例比較してみました。

【住宅ローンの内容】
・借入残高30,000,000円
・借入期間420回（35年）
・毎月均等（ボーナス加算なし）
・モデルは千葉銀行

【当初10年固定、その後変動】
◆当初10年（2.500％）、その後変動（1.475％）
・当初10年　107,249円
・11年目以降　95,331円
・利息総額　11,469,180円

変動金利の場合、金利の上昇リスクを考慮しなければなりません。
（リスクがあるから返済額軽減というリターンもあります）

【11年後に金利が１％上昇していた場合】
◆当初10年（2.500％）、その後変動（2.475％）
・当初10年　107,249円
・11年目以降　106,948円
・利息総額　14,954,280円

【11年後に金利が２％上昇した場合】
◆当初10年（2.500％）、その後変動（3.475％）
・当初10年　107,249円
・11年目以降　119,362円
・利息総額　18,678,480円

【11年後に金利が３％上昇した場合】
◆当初10年（2.500％）、その後変動（4.475％）
・当初10年　107,249円
・11年目以降　132,542円
・利息総額　22,632,480円

では、当初から全期間固定を選んだ場合はどうでしょう。

【全期間固定　2.470％】
・全期間　106,767円
・利息総額　14,842,140円

10年固定と全期間固定を比較すると、
全期間2.470％という異常値にも近い低金利のため、
11年目以降に金利市場が１％以上の上昇となれば、
当初から全期間固定を選択した方がよい結果になります。

変動金利市場の過去30年（バブル期、高度成長期も含め）の平均は、
現水準よりも２％前後高い数値です。
平均まで上がると考えれば、全期間固定を、
１％以内だろうと考えれば、10年固定を選択することになります。

参考に変動金利のシュミレーションをします。

【変動金利変わらず　1.475％】
・全期間　91,489円
・利息総額　8,425,380円

【11年後に金利が１％上昇していた場合】
◆当初10年（1.475％）、11年目以降（2.475％）
・当初10年　91,489円
・11年目以降　102,638円
・利息総額　11,770,080円

【11年後に金利が２％上昇した場合】
◆当初10年（1.475％）、その後変動（3.475％）
・当初10年　91,489円
・11年目以降　114,551円
・利息総額　15,343,980円

【11年後に金利が３％上昇した場合】
◆当初10年（1.475％）、その後変動（4.475％）
・当初10年　91,489円
・11年目以降　127,200円
・利息総額　19,138,680円

変動金利と全期間固定を比較しても、
11年目以降の金利を１％上昇とみるか、２％とみるか、
ここが分かれ目になります。

２％超、上昇すると考えれば、全期間固定、
１％までなら、変動か10年固定、
変動と10年固定の比較では、
１％上昇のタイミングが、10年足らずなのか、
11年目以降なのか、このあたりの判断になります。

厳密には、当初10年間の
固定金利タイプと変動金利タイプの当初の返済額の差、
これを貯蓄（繰り上げ返済）するかどうか、
年収などとの兼ね合いなどにより結果は異なります。

※千葉銀行などのような地方銀行の場合、保証料や金利などが、個別に違う場合もあり、また、自己資金比率によっても異なります。一概にこの内容となるものではなく、あくまでも比較の土台です。

住宅ローンの検討には、年収と返済額の割合（返済比率）、年齢、家族状況など、金銭的な損得のみでは計りきれません。金利の変化も予測できるものではございません。金融機関によっても異なります。

実際のご検討では、いろいろなことを想定し、安全、有利性などを比べ、総合的にご判断ください。

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